一邊是土地資源緊缺，新項目無法落地；一邊卻是部分舊廠房相對閑置和浪費，導(dǎo)致新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁不足。近年來，不少開發(fā)區(qū)在發(fā)展中似乎遭遇了一個“自相矛盾”的問題。低效閑置用地產(chǎn)出效益低，擠占發(fā)展空間，阻礙產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，常常讓志在持續(xù)發(fā)展的園區(qū)苦不堪言。

　　江西開發(fā)區(qū)給出了答案：“騰籠換鳥”、集約升級。憑借這兩個關(guān)鍵詞，江西開發(fā)區(qū)從“存量”要“增量”，以“小空間”謀求“大發(fā)展”。

　　南康經(jīng)開區(qū)“工業(yè)上樓”打造高效空間。

　　“騰籠換鳥”，換出新的活力

　　德安高新區(qū)一家產(chǎn)值曾達(dá)5億元的A企業(yè)，近年來由于經(jīng)營不善企業(yè)陷入停產(chǎn)的狀態(tài)。江西佰利織造有限公司(以下簡稱佰利織造)為了擴(kuò)大產(chǎn)能，建設(shè)智能化織染生產(chǎn)線，急需用地。

　　2024年4月，A企業(yè)資產(chǎn)不足以清償?shù)狡趥鶆?wù)，德安縣人民法院裁定受理其進(jìn)行破產(chǎn)清算。此后，佰利織造拍賣獲得該企業(yè)重整資格，并投資20億元，興建紡織織造及年產(chǎn)4.5億米布匹印染、后整理項目。目前，實現(xiàn)年產(chǎn)值較原企業(yè)提升3倍以上。

　　該用地收回再利用事件看似偶然，其實正是政府精心決策，通過“騰籠換鳥”方式處置低效閑置用地的經(jīng)典案例。

　　德安高新區(qū)管委會相關(guān)負(fù)責(zé)人說，在這個范例中，針對該用地涉及面廣、推進(jìn)難度大等特點，堅持統(tǒng)籌調(diào)度與專班推進(jìn)相結(jié)合。同時，引入高端印染企業(yè)，將進(jìn)一步做強(qiáng)園區(qū)紡織服裝產(chǎn)業(yè)鏈，推動園區(qū)紡織服裝產(chǎn)業(yè)向高端化、智能化轉(zhuǎn)型。數(shù)據(jù)顯示，2025年以來，2025年以來，德安縣已招引紡織服裝產(chǎn)業(yè)項目15個，簽約金額71.6億元。

　　“騰籠換鳥、鳳凰涅槃”的過程，也是區(qū)域的產(chǎn)業(yè)升級過程。既要騰得出，更要換得好，誰率先打通了這“兩只鳥”的轉(zhuǎn)換通道，誰就能爭先攀高。在騰出土地空間的同時，如何高質(zhì)量“換鳥”？

　　萬安工業(yè)園區(qū)的選擇是“質(zhì)量提升”練內(nèi)功，“招大引強(qiáng)”借外力，內(nèi)外并舉，下“兩步棋”。

　　第一步是摸排精準(zhǔn)定位，結(jié)合實際分類處置，制定推進(jìn)工業(yè)園區(qū)低效閑置用地盤活工作方案，明確企業(yè)盤活批次、盤活工作機(jī)制、分類處置方法等推進(jìn)事項具體細(xì)節(jié)；第二步是持續(xù)推動資源要素向優(yōu)質(zhì)高效領(lǐng)域集中，實現(xiàn)“好土地”匹配好項目。

　　集約升級，打造高效空間

　　如果說單個地塊“騰籠換鳥”是“點上突破”，那么園區(qū)探索立體空間則是打造高效空間。

　　●“工業(yè)上樓”向上要空間——

　　南康經(jīng)開區(qū)針對老舊園區(qū)容積率低、利用效率不高的問題，推出“企業(yè)自主改造、政府規(guī)范引導(dǎo)”模式，在不收回土地使用權(quán)的前提下，允許企業(yè)根據(jù)發(fā)展需求重新調(diào)整建設(shè)規(guī)劃，利用自有資金開展改建升級。

　　采用“政府主導(dǎo)+產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入+社會資本”的開發(fā)建設(shè)模式，由贛州南康區(qū)屬國企牽頭對土地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、整體開發(fā)。通過收儲、重新招拍掛等方式，將園區(qū)邊緣區(qū)域集中連片的老舊低效集體土地廠房土地性質(zhì)由集體轉(zhuǎn)為國有，并統(tǒng)一編制改造規(guī)劃方案、完善配套基礎(chǔ)設(shè)施。改造以標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)為主，同步保留部分“工業(yè)上樓”地塊，根據(jù)企業(yè)需求合理設(shè)置建筑層高，錯落布局24米高的4層標(biāo)準(zhǔn)廠房與50米高的8層“工業(yè)上樓”廠房。

　　南康經(jīng)開區(qū)黨工委副書記、管委會主任劉鴻偉說，目前，南康經(jīng)開區(qū)粗放低效老舊廠棚正逐步升級為高效集約的多層廠房，不僅有效緩解工業(yè)用地緊缺難題，更顯著增強(qiáng)了產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。

　　●“工改工”解開“緊箍咒”——

　　“工改工”是推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、促進(jìn)產(chǎn)城融合的一個重要手段，能大幅提高土地、能源、資源的利用效率。

　　章貢區(qū)高新區(qū)沙河園區(qū)建園時間早、初期規(guī)劃水平低，特別是園區(qū)沙河大道兩側(cè)多為低矮廠房、宿舍樓等老舊建筑，土地利用效率低。章貢區(qū)高新區(qū)積極探索“工改工”改革，將已建成老舊廠房區(qū)域(約1000畝)由商住、科研、商務(wù)用地調(diào)整為工業(yè)用地。同時，通過優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局和拓展產(chǎn)業(yè)空間，吸引高附加值企業(yè)入駐，在單位土地或空間內(nèi)實現(xiàn)更多產(chǎn)出，提升企業(yè)效益。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月，章貢高新區(qū)實施“工改工”已竣工項目9個，占地360畝，總建筑面積33.98萬平方米，優(yōu)化了園區(qū)工業(yè)用地空間格局，提高了存量土地資源配置效率。

　　當(dāng)前江西開發(fā)區(qū)創(chuàng)新土地利用方式，通過政府有為、市場有效、企業(yè)有利、社會受益的方式，推動土地節(jié)約集約利用持續(xù)深化。江西省委黨校江西經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展戰(zhàn)略研究所所長、副研究員曾光認(rèn)為，江西開發(fā)區(qū)這種高效的土地利用模式不僅盤活了閑置低效土地、優(yōu)化了土地資源配置，而且吸引了優(yōu)質(zhì)企業(yè)和人才集聚、推動了區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

　　文／圖江南都市報全媒體記者蘭春